3
Практические аспекты заключения договоров аренды недвижимого имущества
Многолетний опыт работы нашей компании с договорами, связанными с передачей недвижимого имущества в аренду, позволил определить основные аспекты заключения данных видов договоров, соблюдение которых очень важно не только для лиц, предоставляющих в аренду имущество (арендодатели), но и для лиц, владеющих и использующих имущество (арендаторы), в соответствии с данными договорами.
В настоящей статье предлагаем читателям рассмотреть основные аспекты заключения договоров аренды недвижимого имущества, которые имеют принципиальное значение:
1. АРЕНДОДАТЕЛЬ
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Согласно статье 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Таким образом, в силу вышеизложенных норм законодательства РФ применительно к договору аренды недвижимого имущества самое первое, что нужно запросить от потенциального арендодателя, – это документ, подтверждающий наличие права собственности на предполагаемое к сдаче в аренду недвижимое имущество. Этим документов является, в частности, свидетельство о государственной регистрации права собственности, выданное регистрирующим органом. Однако, указанное свидетельство может быть выдано за долго до предполагаемой даты заключения договора аренды, в связи с чем информация, содержащаяся в нем, может не соответствовать действительности (например, свидетельство выдано в 2009 году, а в 2010 году была осуществлена смена собственника недвижимого имущества). В связи с этим рекомендуется запросить у контрагента не только свидетельство о государственной регистрации права собственности, но и выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, датированную текущей датой.
Последствия несоблюдения:
Следует отметить, что в случае подписания договора аренды с лицом, не являющимся собственником недвижимого имущества, данный договор в силу статьи 167 и статьи 168 ГК РФ является недействительным (ничтожным) с момента его совершения.
Справедливости ради нужно отметить, что согласно вышеупомянутой статье 608 ГК РФ арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Данными лицами, в частности, но не ограничиваясь, могут быть: арендаторы, предоставляющие имущество в субаренду (часть 2 статьи 615 ГК РФ), доверительный управляющий (глава 53 ГК РФ). Особенности заключения договоров аренды недвижимого имущества с данными лицами рассмотрим в последующих статьях.
2. ОБЪЕКТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Согласно части 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Условие об определении объекта аренды является существенным и при отсутствии его согласования договор аренды считается не заключенным.
Данными, позволяющими определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, является следующая информация: адрес объекта аренды, площадь объекта аренды, нумерация помещений в случаях, когда в аренду принимается часть здания или сооружения.
Следует отметить, что в настоящее время любое недвижимое имущество, право собственности на которое зарегистрировано в установленном порядке, прошло так называемую техническую инвентаризацию, по результатам осуществления которой на недвижимое имущество выдан технический паспорт и кадастровый паспорт.
В случае, если в аренду передается здание или сооружение в целом, то для определения объекта аренды в договоре следует указывать данные, содержащиеся в техническом или кадастровом паспорте (адрес объекта, площадь объекта и так далее). Если же в аренду предоставляется обособленное помещение, входящее в состав здания или сооружения, тогда в договоре следует указывать нумерацию данного помещения, его площадь, информация о которых также содержится в техническом и кадастровом паспорте.
Распространены случаи сдачи в аренду не обособленного помещения, а части помещения. В данном случае объект аренды следует определять путем подписания сторонами соответствующего приложения к договору аренды, представляющего собой выкопировку из поэтажного плана на здание/сооружение, в которой арендуемый объект выделен путем штриховки. Однако при таком способе определения объекта аренды договор аренды, заключаемый на срок один год и более, не будет зарегистрирован регистрирующим органом и, как следствие, не будет считаться заключенным, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при сдаче документов на государственную регистрацию договора аренды регистрирующему органу должен быть предоставлен кадастровый паспорт на здание, строение или помещения. На практике же органы технической инвентаризации не изготавливают кадастровые паспорта на не обособленные объекты недвижимости. В связи с этим, рассмотренный способ определения объекта аренды актуален только в том случае, если договор аренды заключается на срок менее одного года.
