Практические аспекты заключения договоров аренды недвижимого имущества

Последствия несоблюдения:

В случае, если в договоре аренды стороны не согласовали размер арендной платы либо указали, что в счет арендной платы арендатор возмещает арендодателю расходы, понесенные им на оплату коммунальных услуг, то договор не считается заключенным. Последствия незаключенности договора были приведены в предыдущих пунктах настоящей статьи.

5. РАСТОРЖЕНИЕ И ОДНОСТОРОННИЙ ОТКАЗ ОТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Основания для досрочного расторжения договора аренды арендодателем и арендатором закреплены соответственно в статье 619 и статье 620 ГК РФ.

Важно отличать понятие «расторжение договора аренды» от понятия «односторонний отказ от исполнения договора аренды». «Расторжение договора аренды» может быть только по решению суда при наличии оснований, указанных в законе или в договоре аренды. При реализации сторонами права «одностороннего отказа от исполнения договора аренды» договор аренды считается прекращенным с момента реализации стороной договора указанного права (статья 310 ГК РФ и часть 3 статьи 450 ГК РФ). При этом, при «одностороннем отказе от исполнения договора аренды» обращения в суд и получения соответствующего решения суда не требуется. Более того, стороны вправе предусмотреть в договоре аренды право одностороннего отказа от исполнения договора аренды, которое не обязательно связано с нарушением той или иной стороной условий договора – можно предусмотреть право безусловного отказа от исполнения договора аренды, реализация которого может не зависеть ни от допущенных нарушений, ни от наступления каких-либо обстоятельств.

При заключении договоров аренды считаем целесообразным предусмотреть право арендодателя и арендатора на односторонний отказ от исполнения договора аренды. Однако, данное право сторон следует четко ограничить конкретными нарушениями той или иной стороны, при допущении которых можно воспользоваться указанный правом.

Последствия несоблюдения:

Если сторонами не будет согласовано условие, предоставляющее арендатору или арендодателю право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, тогда в данном случае досрочно прекратить арендные отношения можно будет только в судебном порядке и только при наличии оснований, указанных в законодательстве или в самом договоре.

Если же в договоре аренды определены случаи, позволяющие сторонам в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, тогда досрочно прекратить арендные отношения можно будет путем направления одной из сторон другой стороне соответствующего уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, что существенно сократит время.