3
Практические аспекты заключения договоров аренды недвижимого имущества
Различие вышеприведенных видов договоров аренды заключается в том, что краткосрочный договор аренды считается заключенным с момента его подписания при условии согласования всех его существенных условий, таких как объект аренды, размер арендной платы. Долгосрочный договор аренды при наличии согласования всех существенных условий считается заключенным с момента его государственной регистрации регистрирующим органом (часть 2 статьи 651 ГК РФ).
Таким образом, можно выделить три вида договоров аренды, классифицируемых по сроку их действия:
- договоры аренды, заключенные на неопределенный срок (не подлежат государственной регистрации);
- краткосрочные договоры аренды (не подлежат государственной регистрации);
- долгосрочные договоры аренды (подлежат государственной регистрации).
В связи с тем, что момент заключения договора аренды имеет существенное значение в контексте взаимоотношений сторон, следует иметь ввиду то обстоятельство, что срок действия аренды, определенный в договоре, например с 01 сентября соответствующего года по 31 августа следующего года будет считаться равным одному году (см. подробнее пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Последствия несоблюдения:
В случае несоблюдения требования о государственной регистрации договора аренды, подписываемого на срок равный одному году и более, данный договор не считается заключенным. Последствия незаключенности договора аренды приведены в предыдущем пункте настоящей статьи. Между тем, арендодатель не лишен возможности взыскания с арендатора денежных средств за фактическое пользование имуществом, начиная с момента передачи имущества по акту приема-передачи до момента освобождения имущества арендатором.
4. УСЛОВИЕ ОБ АРЕНДНОЙ ПЛАТЕ
Согласно части 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы; при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Таким образом, условие об арендной плате является существенным условием договора аренды, и в случае, если оно не будет согласовано сторонами, то договор аренды считается не заключенным.
Основные формы оплаты арендной платы указаны в части 2 статьи 614 ГК РФ.
Как правило, стороны договора аренды при определении размера арендной платы указывают твердый размер платы за единицу площади объекта или за объект в целом. При этом, не редки случаи, когда в договоре аренды предусматривается право арендодателя в одностороннем изменять условия обязательства (статья 310 ГК РФ), увеличивая размер арендной платы по истечению определенного периода на определенный процент от действующей ставки арендной платы. Следует признать данное условие действительным, поскольку оно не противоречит законодательству РФ. Арендатору в данном случае необходимо четко понимать, что по истечении определенного в договоре периода арендодатель может воспользоваться данным правом на увеличение арендной платы без получения согласия арендатора.
Рассматривая вопрос об арендной плате, хотелось бы остановиться на иных платежах, которые на практике выплачивает арендатор арендодателю, которые однако нельзя отнести к арендной плате. Этими платежами являются платежи в счет возмещения расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг, предоставление которых необходимо для использования объекта аренды.
По общему правилу, закрепленному в части 2 статьи 616 ГК РФ, арендатор обязан нести расходы по содержанию объекта аренды, если иное не предусмотрено договором аренды. К таким основным расходам, в частности, можно отнести следующее:
- оплата электроэнергии;
- оплата водоснабжения и водоотведения;
- оплата теплоснабжения.
Заключая договор аренды, сторонам следует определиться с тем, кто будет оплачивать данные расходы, так как вышеизложенная норма ГК РФ предоставляет сторонам предусмотреть в договоре аренды иное, отнеся те или иные расходы либо на арендатора либо на арендодателя.
Следует иметь в виду то обстоятельство, что, если стороны договора указывают, что в качестве выплаты арендной платы арендатор обязуется возмещать арендодателю расходы по оплате вышеуказанных ресурсов, то в данном случае нельзя говорить о том, что сторонами согласован размер арендной платы, и, как следствие, договор аренды не будет считаться заключенным (пункт 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Бывают случаи, когда сторонами в договоре аренды вообще ничего не сказано о том, на кого возлагается обязательство по оплате вышеуказанных расходов. В данном случае применима вышеизложенная часть 2 статьи 616 ГК РФ – все расходы по содержанию объекта аренды будет оплачивать арендатор.
