Практические аспекты заключения договоров аренды недвижимого имущества

Также на практике встречаются случаи, когда объект аренды непосредственно не определен в тексте договора вышеизложенными способами, но характеристики объекта аренды указаны сторонами договора в акте приема-передачи недвижимого имущества. В данной ситуации договор аренды нельзя считать заключенным, однако при рассмотрении споров, связанных, в частности, со взысканием денежных средств за пользование имуществом, суды исходят из того, что факт пользования имуществом подтвержден данным актом приема-передачи, и удовлетворяют исковые требования, исходя из фактически сложившихся между сторонами взаимоотношений. При этом во внимание принимаются следующие составляющие: переписка между сторонами по вопросу размера арендной платы, положения подписанного договора, устанавливающие размер арендной платы, размер ежемесячных платежей, совершенных лицом, в чьем пользовании находится имущество, и т.д.

Последствия несоблюдения:

При отсутствии в договоре надлежащим образом определенного объекта аренды указанный договор, хотя он и подписан сторонами, не считается заключенным. При несоблюдении рекомендаций, изложенных в настоящем пункте статьи, стороны рискуют тем, что при возникновении споров они будут лишены права ссылаться на те или иные условия подписанного договора. Кроме того, арендодатель не будет обладать правом требования к арендатору исполнять подписанный договор в течение указанного в нем срока (то есть арендатор сможет в любое время освободить помещение), и, как следствие, у арендодателя будет отсутствовать право на получение платежей, которые он мог бы получать при использовании арендатором недвижимого имущества в течение срока, указанного в договоре. Равно как и арендатор не имеет никаких гарантий того, что он будет использовать имущество в течение определенного договором срока. То есть, в любой момент по инициативе той или иной стороны фактически сложившееся отношения между сторонами могут быть прекращены.

3. СРОК ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Условие о сроке договора аренды не является существенным условием для данного вида договоров. В случае, если в договоре аренды не указан срок его действия, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (часть 2 статьи 610 ГК РФ). Правовое последствие заключения договора аренды на неопределенный срок заключается в том, что в данном случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (часть 2 статьи 610 ГК РФ).

Преимущественно, при вступлении в правоотношения, связанные с арендой недвижимого имущества, стороны заключают договоры аренды на определенный срок. Хотя гражданское законодательство РФ не содержит в себе этих понятий, между тем, договоры аренды, заключаемые на определенный срок, можно квалифицировать следующим образом:

• краткосрочный договор аренды (это тот договор аренды, который заключается на срок, менее одного года);
• долгосрочный договор аренды (это тот договор аренды, который заключается на срок, равный одному году и более).