Может ли нотариальное удостоверение стать обязательным для всех сделок с недвижимостью в ближайшей перспективе?

Законодательство об опеке и попечительстве устанавливает всего пять случаев, когда имущество обозначенных выше категорий лиц может быть отчуждено, и предусматривает обязательную оценку того факта, к выгоде ли ребенка или подопечного осуществляется сделка (ч. 1 ст. 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве"). Возникающие при применении этой нормы вопросы, например выгодна ли для ребенка мена принадлежащей ему доли (допустим, 1/3) в небольшой и не очень дорогой квартире на меньшую долю (1/5) в большем по площади и более дорогостоящем жилье, можно ли заверять сделки об отчуждении имущества несовершеннолетнего при перемене места его жительства до приобретения на его имя другой сопоставимой недвижимости и пр. – очень похожи по своей сути на споры о праве, и разрешить их по большому счету может только суд, отметила Лидия Михеева. "Поэтому в некоторых зарубежных правопорядках решения о возможности отчуждения имущества таких лиц принимаются специальными судами или специальными судьями. У нас такое решение лежит на уровне административного органа – органа опеки и попечительства, где вообще может не быть работников с юридическим образованием, – подчеркнула эксперт. – Стоит иметь в виду, что если вдруг в результате отчуждения какого-то недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, по всем правилам – с получением его законными представителями согласия органа опеки на совершение сделки и удостоверением сделки нотариусом – ребенок фактически останется без имущества, к ответственности будут привлекаться и орган опеки и попечительства, и нотариус".

Сделки с долями в ООО

В отношении правила о нотариальной форме сделок по отчуждению долей или частей долей в уставном капитале ООО никаких исключений не установлено (п. 11 ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью"; далее – закон об ООО). Более того, указанная норма предусматривает очень удобную, по мнению Лидии Михеевой, договорную модель, позволяющую завершать переход доли участника ООО без его дополнительного волеизъявления в случае наступления определенного соглашением между ним и его потенциальным контрагентом обстоятельства. Речь идет об использовании опциона на заключение договора (ст. 429.2 ГК РФ) – законом об ООО установлено, что в таком случае нотариально удостоверяется безотзывная оферта, в том числе путем удостоверения соглашения о предоставлении опциона на заключение договора, в которое она включена, и впоследствии – акцепт. С момента нотариального удостоверения акцепта оферта считается акцептованной, и нотариус обязан в течение двух рабочих дней со дня удостоверения направить оференту извещение о состоявшемся акцепте.

Наиболее наглядный пример использования такой модели, как отметила Лидия Михеева, – соглашение двух участников ООО о предоставлении опциона на заключение договора, подразумевающего продажу доли одного из них второму по обозначенной цене при наступлении определенного обстоятельства, например при нарушении обязательства первого участника не голосовать на собрании против второго. "Обещание продать долю по определенной цене – по сути, безотзывная оферта, включенная в опцион, который стороны подписали и нотариально удостоверили. Если одна из них действительно нарушит условия сделки, и контрагент захочет выставить акцепт, ему достаточно просто прийти к нотариусу и удостоверить его. Это такая достаточно жесткая санкция, удерживающая участников общества от недобросовестного поведения, от нарушения корпоративного договора, – полагает эксперт. – Думаю, что данная модель как отличный способ воздействия на недобросовестного участника должна быть более востребована в корпоративных отношениях. Но пока такое эффективное исполнение опциона предусмотрено только в законе об ООО".